Contratto di Locazione

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Contratto di Locazione Immobiliare

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Cos'è un contratto di locazione

Se siamo proprietari di un immobile, e vogliamo cedere la disponibilità e quindi l'uso per un periodo di tempo superiore ai 30 giorni in cambio di denaro, dobbiamo stipulare un contratto di locazione. Come tutti i contratti anche il contratto di affitto per essere valido deve essere nella forma scritta e deve contenere gli elementi essenziali del contratto stesso, ovvero i dati di chi lo sottoscrive (locatore e conduttore), i dati dell'immobile e le condizioni economiche alle quali viene affittato l'immobile. Inoltre deve avere una durata prestabilita e una decorrenza.
I contratti di affitto non sono tutti uguali, esistono diverse tipologie e diverse clausole specifiche per ogni tipo di esigenza locativa.
Vediamo insieme i principali.

Contratto di locazione ad uso abitativo

Il più diffuso è sicuramente il Contratto di locazione ad uso abitativo, ovvero il contratto di locazione con il quale il locatore (proprietario) mette a disposizione al conduttore (inquilino) un immobile da usare come abitazione per un determinato periodo e dietro pagamento di una somma di denaro. La durata di questa tipologia di contratto così come il canone può variare. La durata più utilizzata così come normato dalla legge in materia di locazione del 1978 e del 1998 è di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4 anni (4+4) se non intervengono risoluzioni anticipate. Esistono altre forme di contratto di locazione ad uso abitativo con durata più breve come il 3 anni con rinnovo di un ulteriore biennio (3+2). Capitolo a parte i contratti di natura transitoria ovvero tutti quei contratti di breve durata per le esigenze temporanee dell'inquilino (studenti e lavoratori fuoi sede), la durata per questa tipologia va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18.

Contratto di locazione ad uso commerciale

Se l'immobile che dobbiamo affittare non è un abitazione ma un negozio, un magazzino o un laboratorio e quindi appartenente, rispettivamente, alle categorie catastali C/1, C/2 e C/3 dobbiamo stipulare un Contratto di locazione ad uso commerciale.
La durata minima per questa tipologia di contratti è di 6 anni (6+6) con possibilità di rinnovo per ulteriori 6 anni. La scelta del canone di locazione è libera e il contratto non ha particolari vincoli normativi sugli articoli da inserire.

Registrazione e altre operazioni

Essendoci un passaggio di denaro tra chi affitta l'immobile e chi lo prende in affitto tutti i contratti di locazione devono essere registrati all'agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla loro sottoscrizione. Le imposte per la registrazione contratto di locazione sono l'imposta di registro e le marche da bollo pari rispettivamente al 2% del canone annuo e ad 16€ ogni 100 righe del contratto. Le imposte si verseranno anche nel caso dei cosìdetti adempimenti successivi per esempio la risoluzione del contratto di locazione, e ricordiamoci che l'imposta di registro va versata nella misura del 2% del canone annuo ogni anno fino alla cessazione del contratto di affitto. L'art. 3 del decreto legislativo 14 Marzo 2011 introduce una novità sulla tassazione degli affitti ovvero la cedolare secca. Il proprietario di casa che opta per questo regime di tassazione non vedrà più il reddito da locazione sommarsi ad altri redditi e quindi la locazione non concorrerà alla formazione dell'ammontare totale di imponibile ai fine dell'imposta sulle persone fisiche (IRPEF), ma pagherà un'imposta pari al 21% del canone annuo. Altro vantaggio fiscale è che non saranno dovute le imposte di registrazione all'agenzia delle entrate e non si pagheranno imposte per gli adempimenti successivi come ad esempio la risoluzione del contratto di locazione.


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