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In questo articolo scopriremo insieme come valutare un immobile e quali sono i fattori da considerare per non sbagliare la stima.
Tra le fasi principali che precedono la corretta compravendita, quella della valutazione dell'immobile è forse una delle più importanti. Grazie ad una corretta stima del valore dell'immobile, infatti, si potrà conoscere nel dettaglio il potenziale di ciò che si compravende, potendo muoversi così con maggiore consapevolezza.
Per valutare correttamente un immobile servono però professionalità e competenza: vanno tenuti in considerazione, infatti, diversi fattori in contemporanea, oltre a tutta una serie di passaggi da seguire.
Come valutare una casa
La valutazione più frequente in ambito immobiliare è sicuramente la valutazione di una casa. Più genericamente, però, la regola per il calcolo del valore di un immobile è più o meno la stessa per tutte le categorie possibili ed immaginabili in questo ambito.
Il valore di mercato di un immobile, quindi, è dato da una semplice formula matematica che risolve il più dei problemi. Volendo riassumere quindi in 3 fattori, si potrebbe dire che il valore di mercato di una casa è dato da:
- Superficie commerciale
- Valore al metro quadro
- Coefficienti di merito
Parlando in termini di formula quindi, potremmo dire che: valore di mercato = superficie commerciale x valore al metro quadro x coefficienti di merito.
La superficie commerciale
A differenza della superficie calpestabile di un immobile, che è quella che si indica quando si parla della superficie generale interna del proprio immobile, la superficie commerciale considera anche quegli spazi esterni in aggiunta, come terrazzi, muri perimetrali, balconi e così via.
Saper determinare il valore commerciale di un immobile è quindi di fondamentale importanza per effettuare una stima corretta e senza errori del valore di mercato.
Determinare la superficie commerciale eseguendo dei calcoli manuali è possibile. Per una stima accurata infatti, vanno sommati tra loro:
- La superficie calpestabile espressa in metri quadri
- La superficie dei muri perimetrali ed interni, che si ottiene aggiungendo un 5% in più sulla superficie calpestabile.
- Gli eventuali balconi e terrazzi (se presenti) in un valore tra il 30 o il 33%, in base all'estensione dello stesso, oltre i 25 mq la parte eccedente al 10%.
- I giardini (se presenti) al 10% i primi 100 mq, la parte eccedente al 2%.
È chiaro che effettuare da soli alcuni di questi calcoli diventa pian piano un'azione complessa o troppo ampia. Vuoi conoscere la superficie commerciale di casa tua senza perdere troppo tempo? Prova adesso il nostro calcolatore e scopri la tua superficie commerciale con un semplice click!
I valori al metro quadro
L'altro importante fattore, centrale nella valutazione di un immobile, sono i valori al metro quadro dello stesso, conosciute anche come quotazioni al metro quadro.
Si tratta di vere e proprie quotazioni di valore, determinanti nella stima precisa del valore totale di un immobile, che variano da città a città e da quartiere a quartiere. Solitamente, infatti, vengono determinate per microzona e sono solite essere aggiornate con cadenza.
Il ragionamento vien da sé: una casa nuova in un importante quartiere della città avrà un valore superiore rispetto a quello di una casa nuova in un quartiere popolare.
Con i valori al metro quadro il ragionamento non è dissimile.
I valori al metro quadro, però, non hanno il solo scopo di determinare il valore di un immobile. Molto spesso, le quotazioni vengono consultate anche per avere un'idea del canone mensile, in caso si voglia affittare l'immobile. Se, ad esempio, un immobile di 200 metri quadri avesse un valore al mq di 5€, il canone mensile potrebbe anche ammontare a 1000€.
Conoscere le quotazioni è quindi determinante in diverse situazioni.
Consulta le quotazioni immobiliari aggiornate, in riferimento a tutto il territorio Italiano.
Tabella coefficienti di merito immobili
I coefficienti di merito sono quindi l'ultimo grande fattore per il calcolo del valore di un immobile.
Ma cosa sono i coefficienti di merito?
Si tratta di un importo specifico (solitamente indicato in percentuale) da sottrarre o aggiungere al valore dell'immobile calcolato fino a quel momento. Il suo importo, così come se va aggiunto o sottratto, viene determinato da diverse condizioni e fattori esterni legati all'immobile stesso.
Secondo la tabella attualmente in vigore, ad esempio, ad un immobile che si trova su un primo piano va sottratto il 10% del valore totale. Ciò significa che, un immobile da 100.000€ che si trova al primo piano varrà in realtà 90.000€.
Ovviamente i casi possono essere molteplici e i coefficienti variano in base alle stesse situazioni. Genericamente, però, le tabelle vengono divise in categorie, per semplificare la consultazione dei coefficienti. Questi vengono quindi divisi:
PER PIANO:
- seminterrato (con o senza ascensore): sottrarre il 25%;
- piano terra senza giardino: sottrarre il 20%;
- piano terra con giardino: sottrarre il 10%;
- primo piano: sottrarre il 10%;
- secondo piano con ascensore: sottrarre il 3%;
- secondo piano con ascensore: sottrarre il 15%;
- piani superiori al secondo con ascensore: sommare il 5%;
- piani superiori senza ascensore: sottrarre il 30%;
- ultimi piani con ascensore: sommare il 10%;
- ultimi piani senza ascensore: sottrarre il 30%;
- attico con ascensore: sommare il 20%;
- attico senza ascensore: sottrarre il 20%.
ETÀ:
- da 1 a 20 anni, in stato buono o normale: nessun coefficiente di merito.
Stato scadente o in pessime condizioni: sottrarre 5%; - da 20 a 40 anni, in ottimo stato: sommare il 5%.
Stato normale: nessun coefficiente.
Stato scadente: sottrarre il 10%; - oltre 40 anni, in buono stato: sommare il 10%.
Stato normale: nessun coefficiente.
Stato scadente: sommare il 15%.
Questi coefficienti, però, sono solo legati all'intero edificio o comparto che ingloba la casa in sé.
STATO DI CONSERVAZIONE:
- immobile da ristrutturare: – 10%;
- in buono stato: nessun coefficiente;
- immobile ristrutturato: + 5%;
- poco ristrutturato: + 10%;
- nuova costruzione: + 10%.
ESPOSIZIONE E PANORAMA
- esterna panoramica: + 10%
- esterna: + 5%;
- in caso di esposizione mista, nessun coefficiente;
- interna: – 5%
LUMINOSITÀ
- molto luminoso: + 10%;
- luminoso: + 5%;
- mediamente luminoso: nessun coefficiente;
- poco luminoso: – 5%.
RISCALDAMENTO
- autonomo: + 5%;
- centralizzato: nessun coefficiente;
- centralizzato con contabilizzatore: +2%;
- assente: – 5%.
LOCAZIONI
- locazione quadriennale: – 20%;
- locazione per brevi periodi: – 5%.
Come valutare un immobile commerciale
Per quanto riguarda gli immobili commerciali invece, come uffici e magazzini, il discorso cambia leggermente. L'unica grande differenza sta nel fatto che i coefficienti di merito sono valori diversi rispetto a quelli per gli immobili di natura residenziale e considerano fattori di natura differente.
Nel caso di immobili commerciali, quindi, i coefficienti di merito considerano fattori come:
- La posizione:
- via principale aggiunge il 10%
- posizione intermedia non applica coefficienti
- strada secondaria sottrae il 5%
- Se si tratta di magazzini:
- se a piano terra o rialzato con accesso carraio non si applicano coefficienti;
- a piano terreno o rialzato senza accesso carraio: -10%;
- se a piano seminterrato con accesso carraio: -15%;
- a piano seminterrato solo con scale: -30%.
- Se si tratta di negozi:
- Posizioni particolarmente favorevoli al commercio, con parcheggio: +50%
- Posizioni favorevoli: +20%
- Posizione ordinaria: nessun coefficiente specifico
- Posizione poco favorevole: -30%
- Soffitti più alti di 4,5 metri: +20%
- Se si tratta di capannoni:
- Pian terreno: nessun coefficiente
- Piano rialzato: -5%
- Nessun accesso per autoarticolati: -10%
- nessuna area di pertinenza: -15%
- Eventuali locazioni
- Scadenze a 6 anni: -20%
- Scadenze a 9 anni: -30%
Come valutare un terreno
Ultime considerazioni quelle legate alla valutazione di un terreno.
In questo caso, per effettuare una corretta stima di un terreno, è necessario recarsi al Catasto per reperire dati fondamentali come la categoria, il reddito o rendita del terreno che si intende valutare e il moltiplicatore catastale.
Quest'ultimo è un valore parecchio suscettibile alle caratteristiche del terreno, come la zona in cui si trova, il suo pregio, la presenza o meno di coltivazioni e così via.
Per valutare correttamente un terreno, quindi, sarà sufficiente moltiplicare il reddito/rendita del terreno per il moltiplicatore, valore che dipende strettamente dalle caratteristiche generali del terreno.
L' argomento è complesso, se sei interessato leggi il nostro approfondimento su come valutare un terreno.
Come valutare un immobile online
Sei alla ricerca di un metodo facile e veloce per conoscere il valore di mercato di un immobile?
Tutto ciò che è stato detto finora, fino a qualche tempo fa veniva eseguito manualmente da professionisti e privati. Oggi, grazie all'evoluzione della tecnologia, esistono diversi sistemi digitali che ti permettono di valutare un immobile online, comodamente dal tuo divano.
Grazie ad algoritmi sempre nuovi e ai database sempre aggiornati, valutare un immobile online è ormai sempre più veloce e affidabile, grazie anche ai vari sistemi di intelligenza artificiale che gestiscono una mole di dati davvero ingente e, a volte, anche molto complessa.
Come detto in precedenza, quindi, basterà immettere i dati della formula (superficie commerciale x valore al metro quadro x coefficienti di merito) per ottenere il valore di mercato dell'immobile, puntuale ed aggiornato alle ultime stime.
C'è da considerare però anche che, il valore di un immobile, potrebbe dipendere anche dalle sue dimensioni. Ultimamente infatti, il mercato immobiliare ha registrato maggiore richiesta per gli immobili di piccola dimensione. Ciò significa che, il valore di una grande casa da 200 mq potrebbe essere inferiore rispetto a quello di due case da 100 mq ciascuna.
Questo fondamentalmente perché, una casa di piccole dimensioni, ha un valore al metro quadro maggiore rispetto a una più grande.
