Come valutare un terreno: come funziona e tutti i casi

come valutare un terreno

Una guida su come valutare un terreno.

Abbiamo già parlato più volte della valutazione degli immobili e di quanto, questa pratica, sia fondamentale in tantissimi casi, soprattutto legati alla compravendita. Non differisce la situazione quando si parla di valutazione di un terreno, anche se ovviamente le casistiche, i documenti e i parametri di riferimento sono decisamente diversi.

La valutazione di un terreno, in maniera analoga a quanto accade con la valutazione di un immobile, passa per le mani di un perito immobiliare, una figura preposta ed esperta, spesso incaricata dalla banca o da privati per stabilire il valore del terreno, in vista di una compravendita.

La valutazione del terreno avverrà quindi per fasi, partendo dalla misurazione della superficie fino alla stima del valore. La misurazione, come dice la stessa nomenclatura, si ottiene calcolando oggettivamente la superficie totale del terreno da valutare. La stima, invece, deriva da una serie di considerazioni effettuate in merito a rendita catastale, dimensione e componenti accessori.

Prezzare correttamente un terreno, quindi, non è cosa facile e bisogna seguire parametri specifici; ma come funziona esattamente?

Scopriamolo insieme!

Come valutare un terreno: la tipologia

Prima di effettuare una valutazione di terreno è necessario comprendere la natura. La valutazione, infatti, dipende strettamente dalle caratteristiche del terreno, che possono essere distinte per tipologia.

Solitamente quindi, la tipologia del terreno è indicata nell'atto o nei dati catastali. Le tipologie che si possono riscontrare sono dunque, riassumendo per caratteristiche:

  • Terreno con costruzione: cioè dotato di costruzioni di vario genere come case, appartamenti o locali.
  • Edificabile: su cui si può costruire
  • Agricolo: su cui si può svolgere solo un'attività agricola, come la coltivazione, la selvicoltura, l'allevamento di animali.
  • Terreno attrezzato: dotato di collegamenti fognari, acqua, luce, gas.
  • Terreno servito: dotato di più strade d'accesso

In ogni caso, le valutazioni sono molto più richieste per due specifici casi, ovvero in caso di terreno edificabile e terreno agricolo.

Valutare un terreno edificabile

Un terreno edificabile, per definizione, è un terreno all'interno del quale è possibile fabbricare e sostenere il peso del fabbricato stesso. Allo stesso tempo, quindi, un terreno edificabile deve anche essere un terreno attrezzato, magari anche servito.

La valutazione di un terreno edificabile è molto importante in fase di compravendita, poiché definisce bene il potenziale dello stesso terreno sul lungo termine, in vista di una imminente fabbricazione. I fattori da tenere in considerazione per la valutazione di un terreno edificabile sono:

  • La superficie totale del lotto
  • Il valore del lotto al metro quadro
  • L'indice di fabbricabilità
  • Il valore di mercato del fabbricato al metro quadro
  • Il valore totale del fabbricato
  • Incidenza di prezzo di terreno

Tutti questi fattori devono quindi essere calcolati (o dedotti) e poi sottoposti ad una semplice formula matematica. La valutazione di un terreno edificabile parte quindi dal calcolo del valore totale del fabbricato, che si ottiene secondo la formula:

Valore totale del fabbricato = Superficie lotto x indice di fabbricabilità x valore di mercato del fabbricato al metro quadro

L'indice di fabbricabilità, in questo caso, è un valore particolarmente determinante, in quanto stabilisce quanti metri cubi possono essere costruiti per ogni metro quadro.

A questo punto, per ottenere il valore dell'intero terreno al metro quadro, la formula è:

Valore del terreno = (Valore totale del fabbricato x incidenza del prezzo) / indice di fabbricabilità

Valutare un terreno agricolo

Un terreno agricolo può invece essere sfruttato, appunto, per tutte le attività di natura agricola o naturale o per idee di business d'allevamento per animali, piante e simili. Al contrario di quanto possa sembrare a primo acchito, la compravendita di terreni agricoli è molto diffusa, forse più dei terreni edificabili, essendo incredibile fonte di reddito in molte zone del paese.

La valutazione di un terreno agricolo, in maniera simile a quanto accade con il terreno edificabile, si svolge principalmente in due fasi:

  • Stabilire il valore catastale
  • Stabilire il valore di mercato

Senza la prima, la seconda è praticamente inesistente.

Determinare il valore catastale di un terreno agricolo, però, è abbastanza semplice. I tre fattori da considerare sono il reddito dominicale (di cui parleremo a breve), il coefficiente di rivalutazione (pari al 25%) e il moltiplicatore catastale (pari a 90). Ottenere il valore catastale è quindi possibile moltiplicando tra loro questi dati.

Una volta ottenuto il valore catastale, si può quindi procedere alla valutazione di mercato. In questo caso, però, non è sufficiente una semplice formula per ottenere il risultato: il valore di mercato, infatti, dipende da fattori incredibilmente variabili come la zona in cui è ubicato il terreno, la presenza di coltura o semina, la stessa predisposizione alla coltura e così via.

Proprio per questo, la valutazione di un terreno agricolo viene spesso completata da un perito qualificato, un esperto di settore che conosce i parametri da considerare in base alla situazione.

Che cos'è il reddito dominicale e agrario

Uno dei fattori più importanti per determinare il valore catastale di un terreno agricolo è il reddito dominicale. Si tratta della rendita catastale dei terreni agricoli, derivante dalla singola proprietà e non dall'esercizio di un'attività agricola.

In parole povere, il reddito dominicale indica l'entrata derivante dalla sola possessione del terreno, e non dal suo sfruttamento per attività o business di vario tipo. Oltre ad essere fondamentale nella valutazione del valore di un terreno di natura agricola, il reddito dominicale è importante anche nello stabilimento di imposte, tasse e tributi al proprietario.

Questo viene quindi calcolato, principalmente, sulla base di tariffe d'estimo elaborate dal Comune, in riferimento alla tipologia di coltura alla quale il terreno viene destinato. Di conseguenza, in base a quanto dichiarato, viene determinato il reddito dominicale, che è possibile consultare con una semplice visura catastale reperibile online anche sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Quotazioni OMI per i terreni

Il processo di valutazione ti sembra lungo e complesso?

Hai difficoltà nel reperire alcuni dati?

Sappi che una valutazione generica di un terreno (quindi imprecisa e non esatta al dettaglio) può essere ottenuta anche consultando le quotazioni immobiliari dell'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Queste quotazioni, aggiornate su base semestrale, forniscono una panoramica dei valori al metro quadro degli immobili, catalogando ogni valore per micro-zona. Oltre agli immobili, quindi, le quotazioni Omi forniscono dati anche per quanto riguarda i terreni, agricoli o edificabili che siano.

In base alla zona e allo stato del terreno, quindi, potrai avere una panoramica generale del valore al metro quadro del terreno che ti interessa.

Quanto costa una valutazione

Affidarsi ad un perito o a un esperto per la conclusione della valutazione, soprattutto per quanto riguarda i terreni di natura agricola, è quindi la scelta migliore. Escludendo una valutazione preposta e voluta dalla banca, affidarsi ad un perito qualificato può significare spendere anche tra i 300 e i 600€.

Nonostante la natura della valutazione sia differente rispetto a quella di un immobile, valutare un terreno ha un costo simile e poco variabile, anche se in base ai casi si può anche arrivare a spese superiori ai 1000€.