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Tra le tante carte necessarie per concludere correttamente un atto di compravendita, quella conosciuta come compromesso casa rappresenta un passo fondamentale, senza il quale molte delle trattative non potrebbero mai concludersi nel migliore dei modi.
Al contrario delle procedure che apportano vantaggi di cui si è parlato in vari articoli precedenti, il compromesso è proprio un momento della stipula contrattuale, necessario sia a fini legali che pratici.
Ma cos'è, effettivamente, il compromesso casa?
Nonostante sia un procedimento quasi sempre richiesto, i dubbi che aleggiano attorno a tale argomento sono ancora molti. Proprio per questo motivo, in questo articolo vedremo insieme tutto quello che è utile sapere sul compromesso, dalla sua idea di fondo fino alla pratica diretta durante una trattativa in corso.
Il Compromesso: che cos’è?
Partiamo dalla definizione tecnica, passando poi per un’illustrazione più semplice: il compromesso casa (anche noto come preliminare di vendita) è un vero e proprio accordo anticipato, che viene stipulato tra le parti per far sì che esse si impegnino a concludere gli accordi con la redazione di un contratto di vendita finalizzato.
Si parla di preliminare di vendita poiché, una volta firmato, il compromesso obbliga venditore ed acquirente a formalizzare l’acquisto e chiudere la trattativa. Il compromesso si dice quindi “soddisfatto” nel momento in cui viene redatto il contratto definitivo che valida la vendita.
Il compromesso serve a:
- Determinare gli accordi presi;
- Garantire la conclusione dell’acquisto.
Questo significa che, secondo i termini stabiliti dalla legge, una volta che il compromesso viene firmato non sarà più possibile rescindere dagli accordi, ponendo una sorta di “garanzia” su eventuali ripensamenti delle parti. Infatti, nel caso in cui una delle due decidesse di tirarsi indietro, si scatenerebbero una serie di conseguenze economiche non indifferenti, che potrebbero andare addirittura a superare i costi dell’immobile che si intende acquistare o vendere, oltre all’inevitabile perdita dell’ipotetica caparra versata.
Il preliminare di vendita è perciò un accordo completo e valido a tutti gli effetti, come il contratto finale che si stipula alla fine del procedimento di compravendita.
Cosa contiene il compromesso casa
Così come ogni accordo che si rispetti, il compromesso deve essere redatto in maniera consona, andando perciò ad includere tutta una serie di dati che può essere utile ai fini della conclusione della trattativa.
Un preliminare di vendita scritto bene, deve perciò contenere:
- Dati anagrafici e generalità delle parti coinvolte;
- Una dichiarazione di entrambe le parti, in cui si manifesta il desiderio di concludere l’accordo nel breve o lungo periodo;
- Prezzo dell’immobile, caparra e condizioni di vendita;
- Individuazione della proprietà oggetto della pratica, anche dal punto di vista catastale con relativi dati;
- Accordi presi, tra venditore e acquirente, in vista del contratto definitivo;
- Consegna e immissione in possesso dell’immobile;
- Clausola contrattuale per le eventuali controversie;
- Descrizione dell’immobile oggetto della trattativa, con annesse stanze, dettagli mobili e così via;
- Richiamo alle norme vigenti del Codice Civile Italiano (non espressamente richiesto);
- Data e firme.
Solitamente, il compromesso viene compilato direttamente a mano, soprattutto quando gli accordi sono semplici e non ci sono troppi da dettagli da inserire, ma è comunque possibile redigere la forma anche via computer, stampando poi i fogli e apponendo le firme manualmente.
Apporre data e firma è il passaggio fondamentale che rende effettivo l’accordo.
Compromesso casa tra privati: è necessario il notaio?
Come avrete potuto facilmente comprendere, la redazione del compromesso è possibile anche senza l’intervento di un notaio. La scrittura di un atto pubblico, infatti, è relativamente utile, soprattutto se la compravendita si sta svolgendo in maniera tranquilla e senza rischio di opposizione da parte di terzi.
Basta quindi munirsi di un compromesso casa fac simile e compilarlo in tutte le sue parti.
Nonostante ciò, è comunque possibile rivolgersi ad un notaio per la scrittura del compromesso. Questa è una mossa che garantisce particolari differenze in quanto:
- Solo il Notaio può registrare l’atto nei pubblici registri del Catasto.
- Dopo la trascrizione avvenuta del contratto, questo diviene completamente inopponibile da eventuali terze parti, che potrebbero inserirsi all’interno della vicenda.
Proprio per questo motivo, la scelta di rivolgersi ad un notaio anche per la scrittura di questo accordo è una scelta sensata, soprattutto se si preferisce avere delle garanzie ulteriori e delle certezze già in fase preliminare di vendita, senza rischiare una volta concluso il contratto.
Costi della stipula del compromesso casa
Infine, i costi legati alla stipula del compromesso sono variabili e, perlopiù, dettati dal valore complessivo dell’immobile che si sta compravendendo. Generalmente, la prima spesa con cui si ha a che fare è quella dell’imposta di registro, che viene appunto calcolata sulla base del valore della casa.
A questa seguono spese come:
- Imposta di trascrizione: pari a 200€ circa;
- Diritti di trascrizione: 35€;
- Atto notarile: dal prezzo variabile, sia in base alle tariffe del Notaio sia in base al valore dell’immobile. Alcune trascrizioni possono arrivare a costare anche 600€, soprattutto per immobili dal valore a cinque zeri.
Il compromesso va perciò registrato entro 20 giorni dalla firma del contratto preliminare presso l’Agenzia Delle Entrate. Qualora dovessero esserci ritardi, alle spese elencate sopra si aggiungerebbero della sanzioni, sanabili con ravvedimento.