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La disdetta di un contratto di locazione è, anche se meno spesso di quanto sembri, una pratica particolarmente diffusa. È dunque di fondamentale importanza conoscere tutti i dettagli in merito, partendo da chi può richiedere una disdetta fino alla procedura da seguire per ogni caso.
La disdetta di un contratto di locazione è uno di quegli aspetti poco approfonditi che in realtà andrebbero conosciuti meglio. La richiesta della disdetta, infatti, può essere effettuata sia da locatore che inquilino (tra poco vedremo meglio i casi) e, in entrambe le situazioni, per problemi di varia natura. Questo a prescindere dalla tipologia di contratto di locazione.
Ognuna delle due parti però deve rispettare delle precise limitazioni.
Chi può disdire un contratto?
La disdetta di un contratto di locazione può, solo in presenza di motivi validi, essere richiesta sia da locatore che da inquilino.
Ciò che differenzia le due casistiche, però, è che per il locatore la richiesta di risoluzione è un po’ più complessa rispetto a quanto non sia per l’inquilino.
L'inquilino può richiedere la risoluzione della locazione in maniera più semplice e diretta, essendo meno vincolato.
Solitamente però, la possibilità di disdetta anticipata viene concordata durante la fase di registrazione del contratto, all’interno del quale si può specificare l’opportunità per l’inquilino di recedere dal contratto in qualsiasi momento, a patto della presenza di motivi giustificanti validi.
I contratti che vengono, in ogni caso, disdetti in anticipo rispetto al termine di scadenza concordato vanno subito aggiornati con la risoluzione avvenuta, comunicando tutti i dati necessari della disdetta direttamente all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI.
Disdetta da parte del locatore
Colui che incontra maggiori difficoltà nella disdetta di un contratto di locazione è il locatore. Al contrario dell’inquilino, infatti, il locatore non può recedere dal contratto in qualsiasi momento, ma può solo impedirne il rinnovo al termine dell’accordo stipulato, proponendo regolare disdetta di rinnovo.
Ponendo quindi il caso di un contratto di locazione 4+4, giunto il termine del primo quadriennio, il locatore (sempre con un preavviso minimo di 6 mesi) può comunicare all’inquilino che non intende rinnovare il contratto per i seguenti 4 anni, effettuando così una disdetta dell’accordo.
Si parla quindi effettivamente di disdetta, non di recesso anticipato.
Altro caso ancora in cui il locatore può richiedere disdetta si verifica nel momento in cui l’inquilino non rispetta il pagamento delle rate mensili per il fitto dell’immobile, provoca danni gravi allo stesso e così via.
Il locatore può inoltre richiedere l’annullamento del rinnovo quadriennale quando:
- Intende utilizzare l’immobile per scopi propri o di parenti entro il secondo grado di parentela
- Vuole vendere l’immobile
- Vuole destinare l’immobile ad attività con finalità commerciali o pubbliche
- L’inquilino dispone di un alloggio libero
In tutti questi casi quindi, il locatore ha diritto all’annullamento del contratto allo scadere del primo periodo pattuito secondo i termini del contratto, non prima.
La disdetta va comunicata tramite posta raccomandata o tramite PEC (Posta Elettronica Certificata). Puoi utilizzare il nostro fac simile disdetta contratto di locazione da parte del locatore.
Disdetta da parte dell’inquilino
La situazione che gravita intorno all’inquilino è leggermente meno pesante da gestire rispetto a quella del locatore. Secondo i termini di legge infatti, l’inquilino può recedere in qualsiasi momento dal contratto, nel momento in cui sussistono gravi motivi.
La richiesta di risoluzione anticipata dev’essere quindi annunciata al locatore tramite raccomandata, con un preavviso minimo di 6 mesi, anche nel bel mezzo del quadriennio o del periodo principale della locazione.
La differenza sostanziale sta quindi nel fatto che, mentre il locatore è vincolato a rispettare il quadriennio, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, ma solo nella presenza di gravi motivi che giustificano la recessione dai termini del contratto.
All’interno della categoria dei gravi motivi rientrano:
- Motivi non riconducibili alla volontà dell’inquilino
- Motivazioni legate alla conclusione del contratto
- Motivi che gravano, anche da un punto di vista economico, sul prosieguo della locazione.
Sono quindi tantissimi i motivi che potrebbero indurre un inquilino a cessare l’accordo: in ogni caso, questi devono essere di grave natura, tanto economica come legata alla salute mentale e fisica.
Anche se sei un conduttore, e vuoi risolvere un contratto di locazione, la comunicazione al proprietario va fatta tramite posta raccomandata o tramite email di Posta Elettronica Certificata (PEC). Utilizza il nostro modello di disdetta contratto di locazione fac simile word.
Disdetta consensuale contratto di locazione
Non sempre la disdetta è unilaterale ed è necessario avvertire l'altra parte.
Alle volte inquilino e proprietario hanno la stessa volontà di non continuare la locazione.
In questo caso sarà quindi sufficiente compilare un atto di disdetta contratto di locazione consensuale.
Il preavviso non sarà quindi più necessario e la risoluzione partirà dalla data indicata nella risoluzione consensuale.
Disdetta contratto di locazione commerciale
Per quanto concerne la disdetta di un contratto di locazione commerciale, essendo per natura contratti di durata maggiore (6+6 o 9+9) aumentano i termini di preavviso della disdetta:
- 12 mesi nel caso di contratti di locazione commerciale 6+6
- 18 mesi nel caso di strutture ricettive, contratto 9+9
Ovviamente possono essere previsti accordi diversi tra le parti.
Anche in questo caso la disdetta va comunicata con posta raccomandata o con una e-mail inviata però da una casella di Posta Elettronica Certificata (PEC).
I motivi di disdetta di un contratto di locazione commerciale per il locatore sono elencati all’articolo 29 della Legge n. 392 del 1978:
- il locatore voglia tornare in possesso dell’immobile per utilizzarlo personalmente o per un suo familiare, anche cambiando la destinazione d’uso oppure per la propria attività commerciale;
- qualora il proprietario voglia demolire la struttura per ricostruirla o fare lavori di ristrutturazione.
Nel caso di cessazione di un contratto di locazione commerciale, il conduttore ha diretto ad un indennizzo per la perdita dell'avviamento commerciale.
Una volta rientrato in possesso dell'immobile il proprietario ha sei mesi di tempo per avviare la propria attività commerciale. Se ciò non avviene il conduttore può chiedere il ripristino del contratto di locazione precedentemente esistente. Ripristino previsto sempre dalla Legge n. 392/1978.
Comunicazione risoluzione contratto di locazione
Oltre a comunicare alle parti la volontà di risolvere il contratto bisogna fare la comunicazione all'agenzia delle entrate.
La risoluzione anticipata deve essere comunicata entro 30 giorni dalla data di risoluzione.
La comunicazione all'agenzia dell'entrate può essere effettuata con le seguenti modalità:
- servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web)
- presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto, presentando il modello RLI cartaceo
Se devi comunicare una disdetta di un contratto di locazione segui le nostre Istruzioni Modello RLI: Guida alla compilazione.
Quanto costa disdire un contratto di locazione
L’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto è 67 € in misura fissa.
Va versata sempre entro 30 giorni e contestualmente alla comunicazione di risoluzione:
- tramite richiesta di addebito su conto corrente nel caso di comunicazione tramite software RLI o RLI-web
- con il modello F24 utilizzando il codice tributo 1503 nel caso di presentazione del modello RLI cartaceo
Il locatore dovrà invece sostenere i costi dell’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate.
Disdire un contratto di locazione con cedolare secca
Visto l’incredibile aumento di contratti di locazione il cui regime fiscale si avvale della cedolare secca, è giusto chiarire la situazione in merito. Grazie alla cedolare secca si riducono le evasioni fiscali sui redditi, abbassando le aliquote e le tassazioni.
Anche in caso di contratto con cedolare secca, quindi, rimangono valide le regole e le imposizioni illustrate fino a questo momento.
L’unica grande differenza sta nel fatto che, al contrario dei contratti a regime di tassazione regolare Irpef, in questo caso non è necessario versare l’imposta registro di 67 euro.
