QUOTAZIONI OMI

OMI è l'Acronimo di Osservatorio del mercato immobiliare, che è costituito presso l’agenzia delle Entrate e realizza ogni anno rapporti, studi di settore, prodotti editoriali e banche dati su tematiche legate al Catasto.
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari (valori OMI), al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia.
Tra le sue attività ci sono anche l'analisi, la ricerca, lo sviluppo e la sperimentazione di profili teorici, applicativi e di innovazione nelle materie istituzionali, con specifico riferimento alla definizione dei valori immobiliari.

La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare cura la gestione e la pubblicazione:

•	della banca dati delle quotazioni OMI che fornisce sull’intero territorio nazionale, con cadenza semestrale, le quotazioni dei valori OMI degli immobili e delle locazioni;
•	dei volumi di compravendita immobiliare che riportano dati sulle compravendite di immobili del settore residenziale e non residenziale, forniti a livello nazionale con dettaglio provinciale e comunale.

La Banca Dati delle quotazioni immobiliari (BDQ OMI) fornisce con cadenza semestrale, per ogni delimitata zona territoriale, un intervallo minimo - massimo dei valori di mercato e di locazione, per unità di superficie, per tipologia immobiliare e stato di manutenzione e conservazione. Data la particolare complessità ed eterogeneità che contraddistingue i beni immobili, la determinazione dei relativi prezzi medi può essere soggetta a limiti di rappresentatività. A tal riguardo, risulta doveroso specificare come le quotazioni OMI non possano intendersi sostitutive della stima puntuale del valore del singolo immobile, individuando un intervallo di quotazioni in cui più probabilmente ricade il valor medio di unità immobiliari in condizioni ordinarie. I valori OMI minimi e massimi sono riferiti, difatti, all'ordinarietà e vengono, pertanto, escluse quelle quotazioni riferite a immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentino caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare fa le seguenti aggregazioni:

•	Fascia - Aggregazione di zone omogenee contigue. Rappresenta un’area territoriale con precisa collocazione geografica nel comune e rispecchia una collocazione urbanistica consolidata. Il territorio comunale viene ripartito nelle seguenti fasce: Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Extraurbana;
•	Zona - Porzione della fascia territoriale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità dei valori di mercato delle unità immobiliari compresi in un intervallo con uno scostamento tra valore minimo e valore massimo, di regola, non superiore al 50%.
•	Destinazione d'uso - Aggregazione di tipologie edilizie secondo la loro omogenea destinazione d’uso, distinta in: Residenziale con destinazione d’uso abitativo; Commerciale con destinazione d’uso commerciale; Terziaria con destinazione d’uso direzionale; Produttiva con destinazione d’uso produttivo.
•	Tipologia Edilizia - Classificazione di edifici o raggruppamenti di edifici secondo le loro omogenee caratteristiche distributive, organizzative e funzionali;
•	Stato di manutenzione e conservazione - Condizione dell’unità immobiliare tenuto conto del livello generale delle finiture interne e dell’efficienza degli impianti tecnologici presenti. Si distingue in: Ottimo, Normale e Scadente.

Definite le zone omogenee, il processo di alimentazione della BDQ OMI prosegue con la rilevazione dei dati di mercato e la loro elaborazione, terminando con l’aggiornamento, la validazione e la pubblicazione degli stessi sul sito istituzionale dell’Agenzia. L’indagine del mercato immobiliare è, quindi, alla base del processo di determinazione delle quotazioni OMI e risulta essere differenziata, nelle metodologie, per ambiti territoriali con rilevante ovvero con carente dinamica di mercato.
In particolare si distingue tra:

•	Rilevazione diretta - mediante schede standardizzate nel caso in cui la quantità di compravendite verificatesi nel semestre consenta l'acquisizione di un campione numericamente elaborabile;
•	Rilevazione indiretta - mediante metodologie di comparazione e valutazione proprie dell'estimo e sulla base dell'expertise degli uffici che operano in capo tecnico estimale, nel caso in cui il mercato risulti non sufficiente alla costituzione di un campione significativo.

La rilevazione semestrale mediante indagine diretta avviene, nel rispetto del Piano Operativo di Rilevazione di ciascuna struttura provinciale dell’Agenzia, in quei comuni dove esiste sufficiente dinamica di mercato (normalmente circa 1.400 comuni nei quali è ubicato circa il 65% dello stock nazionale e si realizza circa il 70% delle compravendite nazionali), selezionando, per ciascuna tipologia edilizia, un campione di numerosità sufficiente a restituire un intervallo di valori significativo (intervallo di confidenza) per la zona omogenea oggetto di analisi. L’indagine diretta è effettuata nel mercato delle compravendite o delle locazioni utilizzando schede standardizzate, tramite le quali sono acquisite informazioni dettagliate sulla singola unità immobiliare, quali dati identificativi, fattori posizionali, caratteristiche estrinseche del fabbricato, micro-intorno ecc. Le fonti dell’indagine vanno preventivamente ricercate e selezionate con riferimento prevalente agli atti di compravendita e ai contratti di locazione. Conclusa la fase di indagine, si procede, per ogni semestre, alla validazione dell’archivio delle schede e, contestualmente, alla validazione dell’archivio cartografico.

Dopo la validazione dell’Archivio dei dati rilevati e dell’Archivio cartografico, si procede all’esame e all’elaborazione dei dati acquisiti al fine di formulare una proposta di aggiornamento dei valori OMI provinciali. L’aggiornamento delle quotazioni OMI, così determinato, è acquisito nell’archivio informatico dell’OMI e sottoposto alla valutazione del Comitato Consultivo Tecnico (CCT), luogo di confronto tra l’Agenzia, gli operatori tecnico-economici del mercato immobiliare e i rappresentanti delle principali istituzioni locali. Detto organismo di consultazione è stato previsto al fine di eliminare ogni sorta di autoreferenzialità nella determinazione delle quotazioni e per una più generale condivisione delle caratteristiche e degli andamenti dei mercati locali, ponendo le informazioni acquisite negli archivi informatici, derivate dalle indagini effettuate e le relative elaborazioni, alla base di un confronto con i soggetti, istituzionali e tecnici, che operano nel settore. Infine, un’apposita Commissione Tecnica interna alle strutture provinciali dell’Agenzia (Commissione Tecnica di Validazione), avendo acquisito il parere del CCT, formalizza l’aggiornamento delle quotazioni, sottoscrivendo il relativo verbale, e autorizzando, così, la validazione della BDQ OMI provinciale, che comprende tutte le informazioni acquisite e chiude il semestre di riferimento.