Indice dei Contenuti
Il contratto di locazione a canone concordato è una delle principali metodologie attraverso la quale viene stipulato un regolare contratto di affitto, che coinvolge sia locatore che inquilino. Negli ultimi articoli si è parlato spesso di tutte le tipologie di contratto, per cui oggi è il turno del famoso accordo 3+2.
Il contratto a canone concordato, come dice il nome stesso, si caratterizza soprattutto per il modo in cui viene determinato il canone mensile che l’affittuario corrisponde poi al proprietario dell’immobile.
Fino a qui tutto bene, se non fosse che questa tipologia di contratto sia molto più profonda di così.
Che cos’è il contratto a canone concordato
Il contratto di affitto a canone concordato è una tipologia contrattuale in cui il canone viene stabilito a partire degli accordi locali che si sono raggiunti tra le maggiori associazioni di proprietà edilizie, locatori e inquilini. In questo modo, il canone non viene deciso in maniera libera (come accade appunto con il canone libero o in altre tipologie di contratto di locazione), ma viene determinato da fattori terzi, decisi negli accordi.
Proprio per questo motivo si parla di canone concordato. Il proprietario non ha libertà sulla scelta del prezzo mensile, che viene quindi deciso sulla base di un’oscillazione di prezzo specifica, dettata proprio dagli accordi sopra citati.
Gli accordi stabiliscono il canone al mq (minimo e massimo) per ogni microzona all'interno del comune ed in funzione della dotazione dell'immobile in base alla caratteristiche presenti sempre nell'accardo.
Le caratteristiche principali di cui si tiene conto nella determinazione del canone sono:
- Anno di costruzione o ristrutturazione, permette una maggiorazione del canone se recente
- Arredamento dell'immobile, permette una maggiorazione del canone se è arredato
- Superficie commerciale, il canone di locazione è proporzionale alla superficie
Oltre a queste solitamente negli accordi ci sono delle caratteristiche di minore importanza sulla dotazione dell'immobile, come ad esempio:
- Presenza di autorimessa o posto auto
- Presenza di cortile comune
- Comodità di Salita (ascensore oltre il 2° Piano)
- Presenza di doppi servizi
- Presenza di porta blindata
- Allacciamento rete gas
- Presenza d'area verde di pertinenza
- Presenza di doppi vetri
- Impianto di riscaldamento
- Impianto di acqua corrente
- Presenza di cantina o sottotetto o mansarda
- Presenza di cortile comune
Le associazioni di categoria, a pagamento, effettuano questi calcolo e procedono all'asseverazione del contratto di locazione.
Asseverazione del contratto
L'asseverazione del contratto è fondamentale per poter usufruire delle agevolazioni fiscali di questa tipologia di contratto.
Solitamente infatti, il contratto a canone concordato è utilizzato per sfruttare il vantaggioso trattamento fiscale che apporta al proprietario dell’immobile. Allo stesso modo però, può succedere che il canone determinato sia una cifra inferiore rispetto al valore di mercato che avrebbe imposto il canone libero. In base alla situazione quindi, entrambe le parti traggono un vantaggio dal canone concordato.
Inoltre, tra i requisiti di predisposizione del contratto, ci sono informazioni relative anche alla durata dell’accordo: la durata minima è 3+2, in base al quale la durata iniziale è di 3 anni, rinnovabili automaticamente su base biennale. Al termine del 3+2, le parti possono decidere di rinnovare il contratto (tacitamente) per ulteriori due anni.
Le durate possibili nel contratto di locazione a canone concordato sono:
- 3+2, con durata iniziale di tre anni
- 4+2, con durata iniziale di quattro anni
- 5+2, con durata iniziale di cinque anni
- 6+2, con durata iniziale di sei anni
In caso di desiderio di disdetta del contratto, l’inquilino deve inviare un preavviso tramite raccomandata con un anticipo di sei mesi.
Questa tipologia contrattuale, ed i relativi vantaggi, possono essere sfruttati anche per altre due tipologia di contratti:
- Contratti di natura transitoria non superiore ai 18 mesi di fitto
- Contratti per studenti universitari stipulati per un lasso di tempo compreso tra i 6 mesi e i 3 anni.
I vantaggi del contratto a canone concordato
I contratti di questo tipo sono quindi piuttosto frequenti per via delle ampie agevolazioni fiscali di cui godono.
Quali sono le agevolazioni fiscali per locatore e inquilino
La principale agevolazione fiscale del contratto di locazione a canone concordato riguarda il locatore:
- In caso di tassazione ordinaria la base imponibile IRPEF è ridotta al 70% del canone annuo
- In caso di tassazione con cedolare secca, aliquota ridotta al 10% (sul 100% del canone)
Inoltre vi una riduzione anche delle imposte locali:
- Riduzione della base imponibile per il calcolo IMU del 25% (a carattere nazionale)
- Possibilità di riduzione aliquota ordinaria TASI sugli immobili che sono affittati con contratto a canone concordato (a carattere locale e di natura facoltativa).
Oltre a questi però, non mancano anche altri vantaggi specifici, anche per l’inquilino:
- In caso di immobili scelti come abitazione principale, l’inquilino gode di una detrazione d’imposta su base annua di 495,80€, ma solo nel caso in cui il reddito non superi un totale di 15.493,71€. Tale detrazione può anche essere di 247,90€ quando il reddito supera tale soglia, senza oltrepassare peròi 30.987,41€.
- Ai giovani lavoratori che spostano la propria residenza in un’altra regione rispetto a quella precedente, come anche ai giovani nell’età 20/30, spetta un’ulteriore detrazione di 991,60€ per i redditi che non superano i 15.493,71€. La detrazione scende a 495,80€ per i redditi non oltre i 30.987,41€.
- Un’ultima detrazione del 19% dall'imposta lorda sul canone dei contratti a concordato per tutti quegli accordi stipulati con enti per il diritto allo studio universitario.
La cedolare secca per il contratto a canone concordato
Come abbiamo visto la più importante agevolazione fiscale che riscontra il locatore è quella legata al regime di tassazione fiscale di cedolare secca. Grazie a questa particolare tipologia di contratto, si riduce l'aliquota della cedolare secca al 10% (anziché il 21%).
Ai fini di tale regime fiscale però, sia locatore che inquilino devono rispondere a predeterminati requisiti:
- Entrambe le parti devono necessariamente rispondere ed essere delle persone fisiche. Allo stesso tempo, l’oggetto del contratto dev’essere un immobile adibito ad uso abitativo e non per esercizi di attività impresarie.
- La scelta del regime di cedolare secca deve essere comunicato in apposita sede, possibilmente al momento della regolare registrazione del contratto di affitto.
- La scelta del nuovo regime di tassazione deve essere comunicato correttamente all’inquilino tramite l’invio di una raccomandata, in cui si comunica al contempo la rinuncia agli eventuali aggiornamenti del canone concordato.
Infine, per godere della cedolare secca al 10%, l’immobile deve essere situato all’interno di un Comune ad alto tasso abitativo oppure, in caso di contratti a studenti universitari, deve essere locato in un Comune sede di Università.
