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L'edilizia convenzionata è una modalità di edilizia che deriva da un accordo tra le imprese ed i comuni.
Nasce per soddisfare l'esigenza abitativa di categorie sociali più deboli, come i nuclei familiari a basso reddito.
Questa particolare forma di edilizia prevede, ovviamente, delle regole ben precise e particolari vincoli da rispettare: vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta.
Quando ci si appresta all'acquisto della prima casa, sono tantissime le spese che si devono affrontare, molto spesso più di quelle prefissate.
È chiaro che, tali spese, per molti potrebbero essere un vero ostacolo insormontabile, sia per problemi di reddito che per la soluzione delle diverse tranche di pagamento.
Proprio in questi casi, entra in gioco l'edilizia convenzionata, ovvero una particolare forma di acquisto che potrebbe salvare letteralmente quei nuclei dal reddito più basso.
Conosciuta anche come edilizia residenziale convenzionata, questa permette al privato cittadino (in difficoltà economica) di acquistare un nuovo fabbricato direttamente dal costruttore.
Tale immobile, infatti, sarà costruito su un terreno pubblico o divenuto tale, svolgendo l'acquisto senza bandi di assegnazione e i contratti fissi delle normali procedure di compravendita.
Ai fini di questa tipologia di compravendita, quindi, deve essere stipulata una convenzione tra l'azienda costruttrice (o una cooperativa) e il comune dove si trova l'immobile.
Grazie a questa forma d'acquisto, le fasce cittadine meno abbienti hanno la possibilità di acquistare una casa nuova ad un prezzo decisamente vantaggioso.
Questo vantaggio comporta però dei precisi vincoli, vediamo quali sono.
Quali sono i vincoli
Quando si parla dei vincoli imposti dall'acquisto di un immobile in edilizia convenzionata, si parla principalmente di problematiche che si presentano nel momento in cui si pensa di rivendere l'immobile.
Prima di scoprire i vincoli prettamente di rivendita, è necessario anche definire i requisiti che permettono all'acquirente di entrare in possesso dell'immobile con una procedura del genere.
I requisiti per acquistare con l'edilizia convenzionata sono:
- Residenza nello stesso Comune dell'abitazione scelta
- Non possedere una seconda casa
- Cittadinanza italiana (o certificato equivalente)
- Reddito familiare entro un preciso limite, stabilito dalla legge
Rispettando tutti questi requisiti, quindi, si ha accesso all'acquisto di una casa con edilizia convenzionata. Questo, però, è solo il primo passo.
Una volta posseduto l'immobile, i vincoli dell'edilizia convenzionata più comuni sono:
- In base all'accordo stipulato, non è possibile rivendere o affittare l'immobile prima di un lasso di tempo specifico, solitamente intorno ai 5 anni.
- Prezzo imposto: il proprietario non può rivendere l'immobile ad un prezzo superiore di quello imposto dal Comune.
- In caso di locazione, l'affittuario corrisponde un canone massimo.
Potrebbero esserci altri vincoli meno diffusi, quindi è sempre meglio leggere con attenzione la convenzione.
Il vincolo più pesante è sicuramente il prezzo massimo imposto dal comune. Non è possibili quindi rivendere l'immobile al suo reale prezzo di mercato. Scopri il valore di mercato del tuo immobile.
Fino al 2015 si sono svolte diverse compravendite a prezzi pieni di mercato, ignorando totalmente tali vincoli.
Affrancazione edilizia convenzionata
Come abbiamo visto, quindi, sia i requisiti legati all'edilizia convenzionata che i vincoli sono piuttosto fiscali.
Tuttavia, grazie all'affrancazione dei vincoli di edilizia convenzionata si riesce, dopo un particolare meccanismo, a rimuovere tali vincoli.
L'affrancazione è concepita come un vero e proprio diritto del cittadino, che interviene principalmente su quello che è il prezzo massimo di cessione o locazione.
Dopo una sentenza del 2015 vincoli sono stati confermati come proibitivi. Tutte le compravendite avvenute prima hanno generato indirettamente diverse problematiche, in quanto:
- Qualcuno ha acquistato un immobile ad un prezzo basso e, dopo il giusto lasso di tempo, lo ha rivenduto ad un prezzo incredibilmente più alto.
- Qualcuno si ritrova ad aver acquistato un immobile a prezzo pieno che, dopo il 2015, è divenuto praticamente invendibile.
Oltretutto molti acquirenti hanno iniziato delle cause contro i venditori richiedendo la differenza tra quanto effettivamente pagato ed il prezzo massimo imposto dal comune.
L'affrancazione permette quindi di rimuovere i vincoli legati a questo tipo di immobili, potendo essere richiesta dietro un preciso corrispettivo (adesso abbattuto di circa il 50%).
In questo modo, l'eventuale rivendita dell'immobile può sia essere effettuato al prezzo stabilito dalla convenzione che, in maniera del tutto legale, anche a prezzo pieno di mercato (previa affrancazione).
Il diritto di affrancazione può quindi essere esercitato da tutti coloro che hanno bisogno di rivendere o affittare l'immobile a prezzo pieno o libero, senza doversi per forza attenere alle stime obbligatorie del Comune. Basta quindi presentare una domanda di affrancazione al Comune e versare le somme richieste.
Scopri gli ulteriori documenti necessari per vendere casa.
Rimozione vincoli edilizia convenzionata 2019
La rimozione dei vincoli è quindi il processo alla base che permette di vendere o affittare un immobile al prezzo desiderato (e quindi maggiore rispetto a quello indicato nella convenzione).
A partire dal 2018, quindi, i vincoli possono essere legalmente rimossi tramite una precisa domanda da presentare al Comune.
L'accordo con il comune viene suggellato con il pagamento di una somma in denaro.
Grazie a tale accordo, tutti i vincoli perdono valore, e quindi anche quello legato al prezzo di cessione o locazione.
Fino al momento in cui non viene stipulato l'accordo di affrancazione dei vincoli, quindi, in caso di rivendita dell'immobile il prezzo di cessione non può essere maggiore rispetto a quanto indicato nella convenzione.
Nel caso lo fosse dovrebbe essere certificato da un nuovo accordo tra venditore e Comune.
La legge del 2018, nota come legge "salvavenditori" inoltre, afferma anche che l'accordo di affrancazione e rimozione dei vincoli può essere messo in atto anche da individui che non hanno più alcun diritto sull'immobile, come ad esempio gli ex proprietari.
Questo permette al venditore di bloccare i nuovi acquirenti dal richiedere il rimborso dell'eccedenza di prezzo, rimuovendo appunto i vincoli.
Rimozione vincoli edilizia convenzionata 2020
Le ultime novità in fatto di affrancazione vincoli sono invece piuttosto incoraggianti.
Visti i problemi che si sono accumulati in passato, dove le rimozioni dei vincoli risultava troppo onerosa.
Le metodologie di calcolo sono state semplificate, e gli importi ridotti:
- Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli, in vista di una rivendita a prezzo massimo, è stato abbassato del 50%.
- Tale corrispettivo ottiene un ulteriore abbassamento per chi affranca in diritto di superficie.
- Si considera inoltre il lasso di tempo in cui rimarrà valida la convenzione, e cioè la differenza tra la firma della convenzione e il tempo trascorso da questa.
- La stipulazione dell'affrancazione avviene attraverso metodologie comunali più semplici e facili da portare a compimento. Insieme al versamento del corrispettivo richiesto, quindi, sarà necessario firmare anche una nuova convenzione con il Comune.
- Il Comune può concedere una dilazione del pagamento del corrispettivo e per fare la stipula della nuova convenzione basterà il pagamento della prima rata.
