Indice dei Contenuti
Tra le diverse modifiche che si possono apportare ad una proprietà, una delle più frequenti in ambito edilizio è proprio il frazionamento di un immobile, ovvero la divisione in due o più parti di una singola unità immobiliare.
Si parla anche di frazionamento immobiliare o frazionamento di appartamento, in quanto solitamente questa pratica coinvolge appartamenti di grandi dimensioni, che vengono frazionati e trasformati in diversi appartamenti più piccoli.
In questo approfondimento scopriremo meglio cos'è il frazionamento di un immobile, come funziona e perché è una pratica conveniente.
Il frazionamento immobiliare
Come già anticipato, il frazionamento di un appartamento è una delle richieste più gettonate. Questo per due semplici motivi:
- Abbatte i costi di gestione di un immobile grande.
- Crea nuove opportunità economiche in fatto di vendita o affitto.
Ma tali vantaggi, ovviamente, si riscontrano anche per un immobile che non sia un appartamento. Più in generale, quindi, considerando anche delle proprietà generiche, i motivi che possono portare alla richiesta di frazionamento possono essere diversi:
- Agevolare una successione, permettendo a due o più eredi di usufruire dello stesso bene, che viene frazionato e diviso in parti eque.
- Affittare una delle parti che si sono create, continuando comunque ad abitare in un'altra parte frazionata.
- Agevolare la vendita di un grande appartamento: questa è una cosa che accade particolarmente spesso, in quanto la vendita di un piccolo appartamento è più facile rispetto ad uno più grande. Oltre a questo, c'è anche da considerare che il valore (in mq) di un immobile piccolo è maggiore rispetto ad uno più grande. Vien da sé come il frazionamento di un appartamento sia particolarmente conveniente.
- Destinare una parte frazionata ai parenti stretti (figli, genitori, nonni ecc.)
Ognuno di questi obiettivi potrà quindi essere raggiunto effettuando un frazionamento, ma per portare avanti tale intervento edilizio è necessario che le due (o più) nuove unità rispettino il regolamento edilizio.
Regolamento edilizio per il frazionamento di un immobile
Questo varia da comune a comune, e detta delle semplici regole da rispettare affinché le nuove frazioni siano considerate regolari.
Ad esempio, nella città di Palermo (PA), il regolamento edilizio afferma che un appartamento, anche se derivante da frazionamento, non può essere più piccolo di 28 mq, ogni camera da letto dev'essere dotata di finestre, il soggiorno non deve misurare meno di 14 mq e così via.
Queste caratteristiche, insieme a tutti gli altri parametri, determinano l'abitabilità di un immobile.
Oltre a questo, poi, si deve porre anche particolare attenzione al modo in cui si crea il nuovo accesso alla nuova frazione.
In questo caso le opzioni ricadono sull'apertura di una nuova porta (autorizzata dall'assemblea di condominio) oppure sull'utilizzo di due porte di accesso presenti in origine, prima della frazione. Quest'ultimo caso è più semplice e veloce da gestire, in quanto non necessita di particolari autorizzazioni.
Frazionamento: significato
Frazionare un immobile significa quindi apportare delle modifiche all'interno di una proprietà affinché, il risultato finale, crei in maniera diretta due o più frazioni distinte e separate.
In parole povere, si divide una proprietà in due sezioni indipendenti, che svolgeranno la loro funzione in maniera definitivamente autonoma. Questo, come abbiamo visto, può servire per creare due appartamenti partendo da uno, dividere una casa tra figli o parenti, suddividere un immobile per affittarne una parte e abitare nell'altra.
Il frazionamento include quindi tutti i lavori che rendono possibile tutto ciò, considerando anche le autorizzazioni e le richieste necessarie. Per portare a termine un frazionamento sono infatti necessari:
- Le verifiche della documentazione originale dell'immobile, verificando dunque conformità urbanistica e conformità catastale.
- Le pratiche edilizie (CILA o SCIA) che autorizzano il frazionamento da un punto di vista urbanistico ed edilizio
- Gli aggiornamenti dei dati catastali
- Le autorizzazioni al condominio
- Nuovi allacci di luce e gas e il passaggio di proprietà
Le procedure burocratiche legate al processo di frazionamento, solitamente, sono portate avanti da un tecnico abilitato, per cui ai costi complessivi dei lavori vanno aggiunte anche le tariffe del perito.
Frazionamento catastale e urbanistico
Il frazionamento di un immobile, però, può essere inteso in due modi diversi. Frazionamento catastale e frazionamento urbanistico sono infatti le due facce della stessa medaglia, in modo analogo a quanto fanno conformità urbanistica e catastale.
- Il frazionamento catastale ha lo scopo di registrare correttamente la suddivisione di un'unità immobiliare, fornendo un nuovo subalterno a ciascuna nuova unità.
- Il frazionamento urbanistico invece si riferisce all'insieme di interventi edilizi (effettivi e permanenti) che hanno portato alla suddivisione dell'unità, aggiornando al contempo la piantina originale.
Frazionamento immobile senza opere
Un'altra possibilità per la costituzione di un frazionamento immobiliare è quello di un frazionamento senza opere. Questo speciale tipo di frazionamento è, sostanzialmente, privo di opere strutturali importanti come solai o altre opere che necessitano di autorizzazione SCIA.
In un frazionamento immobiliare senza opere, infatti, sono effettuate solo opere di frazionamento semplici, per cui può andare bene anche la sola autorizzazione CILA. Questo tipo di interventi è consigliato a chi necessita della sola frazione, o a chi non desidera modificare l'aspetto (ovviamente in maniera decisa e aggressiva) della nuova frazione.
Tutto ciò che si viene a verificare, dunque, è la frazione dell'immobile.
Costo frazionamento immobile
Per quanto riguarda i costi di un frazionamento, è difficile fare una stima che sia precisa in tutti i casi. Come sicuramente avrai notato, infatti, le situazioni che si possono venire a creare prima e durante un frazionamento possono essere davvero tantissime.
Più in generale, quindi, i costi possono essere dedotti in base alla presenza o meno di opere murarie importanti e di peso. Ovviamente, anche la frazione di un terreno, genericamente, ha un costo tutto suo.
Si parla quindi di:
- Frazionamento di immobile senza opere pesanti: da 550€ a oltre i 3000€.
- Frazionamento di immobile con opere pesanti: da 600€ a oltre 4000€.
- Nel caso di frazionamento di un terreno: da 350€ a oltre i 2500€.
Il frazionamento di un terreno
Infine, il frazionamento di un terreno è il processo di suddivisione in più parti di un pezzo di terra, che esso sia agricolo o edificabile.
Il frazionamento di un terreno agricolo può essere una procedura interessante per la suddvisione di un terreno in comproprietà, o per la divisione ereditaria di una specifica porzione.
In questo caso, un frazionamento catastale è più che sufficiente, intervenendo dal punto di vista legale e risolvendo così intoppi di varia natura. Solitamente, il frazionamento di un terreno avviene soprattutto nelle fasi di compravendita, in cui magari si decide di vendere (o acquistare) solo una porzione di un terreno più grande.
Il frazionamento catastale qui diviene fondamentale, in quanto referente specifico dei dati degli intestatari.
