Indice dei Contenuti
In questo articolo parleremo della vendita di un immobile con riserva di proprietà. Si tratta di una metodologia di compravendita non molto diffusa ma che, anche in Italia, ha comunque il suo pubblico, essendo un tipo di agevolazione molto importante soprattutto dal punto di vista dell’acquirente.
Come abbiamo avuto il modo di constatare nei precedenti approfondimenti, sono tantissimi i modi attraverso i quali è possibile acquistare e vendere una casa. La vendita di un immobile, come spesso accade con i contratti di compravendita, non è esente da sorprese. Vi sono diverse possibilità molto interessanti sia per chi acquista l’immobile che per chi lo vende.
In questo articolo vedremo nel dettaglio come funziona questa tipologia di vendita, andando a sciogliere i nodi su un argomento non molto trattato come questo.
Come funziona la vendita con riserva di proprietà
Partendo dalle basi, potremmo dire che: la vendita con riserva di proprietà è una particolare tipologia contrattuale di vendita che permette al venditore di rimanere in legale possesso dell'immobile, fino al termine del pagamento pattuito.
La vendita si svolge infatti secondo un pagamento a rate, che viene disposto su volontà del venditore nei confronti di un cliente interessato.
Durante il pagamento delle rate il venditore continua ad essere il proprietario effettivo della casa, mentre il compratore può già iniziare ad usufruire dell’immobile. Il godimento del bene è lo stesso di un normale contratto di locazione. La potestà del venditore sull’immobile decade nel momento in cui il compratore corrisponde l'ultima rata del contratto.
In questo modo non si fa altro che agevolare un acquirente che non riesce ad ottenere un mutuo. Il pagamento totale viene quindi dilazionato in parti uguali e, allo stesso tempo, il venditore si garantisce automaticamente delle garanzie.
Grazie a questo contratto infatti, il venditore ha comunque la possibilità di rivalersi sull'acquirente in caso di adempimento o di illeciti.
Opposizione a terzi e inadempimento
Oltre alle possibilità illustrate finora, che approfondiremo a breve, il contratto con riserva di proprietà permette anche l'opposizione a creditori terzi del compratore. L'opposizione è però possibile solo se si è in facoltà di dimostrare (tramite apposito atto scritto) una data anteriore a quella del pignoramento. In maniera simile, l'acquirente può opporsi a terzi, all'acquisto, con un contratto trascritto correttamente.
Così come per l'opposizione, esistono delle possibilità anche in caso di inadempimento da parte dell'acquirente. Infatti, nel caso in cui l'acquirente dovesse dimostrarsi inadempiente, il venditore avrebbe tutti i diritti di rivalsa della situazione. Il proprietario può richiedere la risoluzione immediata del contratto, a prescindere sia del debito accumulato che di quanto sia stato effettivamente pagato.
In caso di risoluzione quindi, il venditore dovrà “risarcire” all'acquirente le rate già pagate, trattenendo una parte della somma come mora per l'occupazione dell'immobile. In questa parte di denaro, possono rientrare anche delle cifre di risarcimento per coprire eventuali danni arrecati all'immobile dall’acquirente inadempiente.
La risoluzione non può essere richiesta nel caso in cui l'inadempimento è di una singola rata che non supera un ottavo del prezzo totale dell'immobile.
Rischi della vendita con riserva di proprietà
Così come con ogni tipologia di compravendita, anche in questo caso sono presenti dei rischi, sia per quanto riguarda la situazione dell'acquirente che per quanto riguarda il venditore.
La maggior parte dei rischi riguardano sicuramente le spese che devono essere affrontate da parte di chi compra. Lo stesso infatti, durante la sua permanenza all'interno dell'immobile (che è di proprietà del venditore fino al termine delle rate), dovrà occuparsi sia di manutenzione ordinaria che straordinaria.
Pur non essendo ancora il legittimo proprietario della casa quindi, il compratore deve prestare molta attenzione a come tratta l'immobile, in quanto tutte le spese in caso di aggiustamenti o lavori sono a suo carico. Danni e danneggiamenti di qualsiasi tipo saranno a carico del cliente.
Allo stesso modo, un altro rischio per il compratore è determinato dall'eventuale incertezza dei pagamenti. In base all'entità delle rate pattuite, anche due semplici pagamenti in ritardo potrebbero generare inadempienza, e cancellare così ogni sforzo compiuto sino a quel momento.
Prima di imbarcarsi in una compravendita del genere quindi, il compratore dovrebbe essere certo al 100% di poter sostenere la spese rateizzata senza rischiare ritardi.
Per quanto riguarda il proprietario dell'immobile invece, i rischi sono più logistici che economici. In caso di compratore inadempiente, il venditore dovrà rimboccarsi le maniche per trovare un nuovo cliente interessato all'acquisto del suo immobile. Questo può essere particolarmente svantaggioso quando, il venditore, manifesta la necessità di concludere la vendita il prima possibile, rimuovendo così l'immobile dall'elenco delle sue proprietà.
A questo si aggiunge quindi anche la perdita di tempo derivante dalla risoluzione del contratto e dal conseguente risarcimento per inadempienza.
Quali sono le tasse da pagare
Così come ogni altro contratto di compravendita per un immobile, anche la vendita con riserva di proprietà è tassata al pari di una normale compravendita.
Ciò significa che chi compra l'immobile dovrà versare:
- Imposta di registro;
- Imposta catastale;
- Imposta ipotecaria.
Per quanto riguarda le imposte sull'immobile (tributi locali ed imposte dirette) rimarranno in capo al venditore fino al pagamento dell'ultima rata.
Sei pronto alla vendita del tuo immobile e desideri conoscere il valore effettivo della tua casa in modo da proporre un prezzo onesto e regolare? Utilizzando il nostro valutatore immobiliare online avrai, in pochi istanti e gratuitamente, una stima precisa del valore del tuo immobile. Fondamentale conoscere il più probabile valore di mercato da proporre a privati ed alle agenzie immobiliari.
