Indice dei Contenuti
Diversamente da quanto potrebbe sembrare, la pratica dell’affitto in nero è molto più diffusa di quanto dovrebbe. Questo perché ha una serie di “vantaggi” sia per proprietario che inquilino. Ovviamente però, essendo un contratto non dichiarato, sono i rischi quelli presenti in maggior numero, determinando così la pericolosità di questa scelta.
Scegliere di prendere o dare una casa in affitto è una scelta di un particolare momento della vita che può essere dettata da diverse situazioni. Motivazioni economiche o meno, che fanno sì che un individuo propenda per una o per l’altra scelta. Abbiamo già parlato, negli articoli precedenti, delle differenze tra vendita e affitto. Volontariamente abbiamo tralasciato un particolare: cosa succede quando si parla di affitto in nero?
In questo approfondimento snoccioleremo tutto quello che c’è da sapere sugli affitti in nero: quali sono i rischi e le conseguenze. E' una tipologia contrattuale così controversa e ancora tante persone la preferiscono rispetto alla via regolare.
Quando un contratto di affitto è “in nero”?
Sappiamo bene che un contratto di locazione si definisce regolare quando viene correttamente registrato dopo la stipula e le firme apposte sull’accordo stesso. A rigor di logica quindi, un contratto di locazione viene considerato non regolare quando non viene registrato entro il limite temporale massimo concesso per legge, cioè di 30 giorni.
Entro 30 giorni dalla redazione del documento dunque, lo stesso va registrato all’Agenzia Delle Entrate pagando l’apposita imposta di registro. Nel momento in cui, tale registrazione non dovesse esserci, abbiamo un contratto in nero.
Perché le persone preferiscono questa tipologia contrattuale? Solitamente, un contratto in nero viene stipulato verbalmente tra le parti coinvolte, oppure tramite una dichiarazione scritta che non viene poi registrata.
I “vantaggi” di questa idea, seppur chiaramente discutibili, sono dati principalmente dal fatto che:
- Il proprietario dell’immobile, non dichiarando il canone incassato, paga meno tasse del dovuto allo Stato;
- L’inquilino si ritrova a dover pagare un canone mensile nettamente inferiore rispetto a quanto farebbe con un contratto regolare.
A prima vista quindi, sembrerebbe che con un contratto del genere il vantaggio sia di entrambi, ma sono presenti alcuni rischi generali da non sottovalutare affatto.
Affitto in nero: i rischi generali
La stipula di un contratto di affitto in nero può sembrare parecchio appetibile. Ma vanno tenuti presenti anche i rischi generali, quelli per il proprietario e quelli per l’inquilino.
In linea di massima si potrebbe dire che, con una formula di locazione simile, il rischio coinvolge tutte le parti interessate nello scambio. I rischi generali che si corrono quando si stipula un contratto in nero sono principalmente costituiti da sanzioni di vario tipo. L'affitto in nero è considerato un’evasione fiscale vera e propria. Le sanzioni possono quindi essere:
- Tra il 60 e il 120% delle imposte evase nel caso in cui non è specificato il canone di affitto nella dichiarazione dei redditi;
- Tra il 90 e il 180% nel momento in cui il canone dichiarato sia inferiore a quello realmente incassato/corrisposto.
È chiaro che, anche il tipo di sanzione che si rischia, dipende particolarmente dalla situazione in atto e dalle varie possibilità che si vengono a creare sia per proprietario che inquilino.
Rischi e conseguenze per il proprietario
L’affitto in nero è quindi una vera e propria evasione fiscale, anche se per il proprietario dell’immobile i problemi possono divenire anche di natura civile.
Oltre alle sanzioni indicate nel paragrafo precedente infatti, un proprietario che decide di sfruttare un affitto in nero va in contro a diverse conseguenze di carattere civile che possono portare a problemi seri:
- La prima conseguenza è di tipo processuale. Nel caso di affitto in nero, il locatore non può procedere con la pratica di sfratto in caso di inquilino insolvente. Al contrario infatti, il proprietario dovrà sfruttare le burocrazie della procedura ordinaria, decisamente più lunga e meno semplice dello sfratto.
- La seconda conseguenza è invece sostanziale: in presenza di un contratto di affitto irregolare e nullo, sono irregolari anche gli accordi presi in carico. Di conseguenza, l’inquilino può anche rifiutarsi di pagare gli affitti arretrati, o addirittura richiederne il rimborso completo come risarcimento danni.
Tali conseguenze sono valide in entrambi i casi visti nel paragrafo precedente.
Rischi per l’inquilino
I problemi però non sono solo da considerarsi per il proprietario dell’immobile. Lo stesso inquilino rischia una serie sanzioni, anche se in questo caso i problemi sono solo di natura fiscale e non civile.
L’inquilino rischia principalmente poiché, essendo anche lui responsabile degli accordi presi con il locatore, diviene complice dell’evasione. A questo punto, si aggiungono sanzioni simili a quanto esplorato nelle righe precedenti, alle quali si aggiungono anche un rischio di pignoramento beni e una notifica di cartella esattoriale dall’Agenzia Delle Entrate.
Proprio per questo motivo, il contratto di locazione in nero è più un rischio che un vantaggio, anche se in molti continuano ad usufruire dei suoi “pregi”.
La registrazione tardiva
Nel caso in cui, però, un contratto di affitto in nero è registrato dopo i 30 giorni di limite, i problemi fiscali e le sanzioni potrebbero essere diminuite o addirittura evitate. Si tratta della registrazione tardiva, una soluzione che permette a proprietario ed inquilino di regolarizzare i rapporti con il fisco, ma non quelli civili.
Gli accordi rimangono di conseguenza nulli: per regolarizzare anche la parte civile del contratto sarà necessario registrarne uno nuovo.
La registrazione tardiva prevede diverse soluzioni:
- Registrazione dopo 30 giorni: sanzione del 6%;
- Registrazione dopo 90 giorni: sanzione del 12%;
- Con un 1 anno di ritardo: sanzione del 15%;
- Registrazione dopo un 1 anno ma entro i 2 anni: sanzione del 17,14%;
- Registrazione dopo i 2 anni: sanzione del 20%.
La registrazione tardiva è quindi una buona soluzione per sistemare i problemi fiscali ed evitare di pagare sanzioni molto alte.
