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Quando si parla dei contratti di locazione, molto spesso, ci si riferisce indirettamente sempre ai contratti di locazione ad uso residenziale, ovvero quei contratti di affitto che vengono stipulati su degli immobili che vengono concessi ad uso esclusivamente abitativo, e mai per altro scopo.
Ciò che si tralascia però, è che esiste anche un contratto di locazione commerciale il cui uso principale, come dice il nome stesso, riguarda l’affitto e la concessione di un locale o di un immobile per l’allestimento di un’attività commerciale di qualsiasi natura.
In questo articolo vedremo insieme tutti i dettagli di questa tipologia di contratto, come funziona e per quali attività può essere posto in essere.
Contratto di locazione commerciale: a cosa serve?
Da definizione quindi, un contratto di locazione commerciale è un documento che attesta la concessione di un immobile da parte del locatore a un conduttore, immobile che però sarà esclusivamente adibito ad uso lavorativo, e non residenziale.
La legge obbliga il conduttore ad utilizzare l’immobile che gli è stato concesso esclusivamente per portare avanti delle attività lavorative, generanti reddito. (Art. dal 27 al 42 della legge 392/78)
Come “attività generante reddito” la legge intende:
- Attività di natura industriale
- Attività artigianali e produttive
- Lavoratori autonomi e/o freelance
- Attività turistiche
- Attività commerciali di vendita/produzione di beni e/o servizi.
Questa unica tipologia di contratto serve quindi a tutti quei lavoratori che necessitano di un luogo dove praticare la propria attività lavorativa, ma che non ne possiedono uno proprio. Al pari della locazione di un immobile residenziale quindi, affittare un immobile commerciale vuol dire scegliere di investire sul proprio lavoro, ponendo un tetto sopra la propria attività commerciale.
Durata contratto di locazione commerciale
Così come tutti i contratti di locazione in generale, anche un contratto di locazione commerciale prevede una durata minima, estendibile poi per lo stesso identico periodo anche in tacita maniera. Secondo quanto dichiarato dalle norme in merito, un contratto di locazione commerciale ha una durata minima di 6 anni, che si alza a 9 anni per tutte le attività turistiche o alberghiere.
Questo significa che, un contratto di locazione può essere posto in essere con durata 6+6 per tutte le attività di stampo:
- Artigianale
- Turistico
- Industriale
La durata quindi sale a 9+9 per le attività:
- Alberghiere
- Teatri
- Cinema
- Case di Cura
- Pensioni
- Ristoranti
- Trattorie
In questi casi poi, tra conduttore e locatore è possibile stipulare un accordo personalizzato per indire un contratto di natura stagionale, con durata chiaramente inferiore.
Il contratto transitorio per la locazione commerciale
Quando quindi si desidera un contratto di locazione commerciale di durata inferiore rispetto a quanto previsto dalla legge, basta introdurre all’interno dell’accordo stesso le tacite caratteristiche di un contratto transitorio. Basta quindi inserire quelle che sono le cause di esigenza transitoria dell'accordo, che sono esclusivamente dipendenti dall’uso che il conduttore stesso fa dell’immobile per un breve periodo.
In questo caso quindi, chi prende in affitto un locale commerciale transitoriamente, è tenuto a dimostrare la validità della stessa pratica, inserendo nel contratto i motivi della necessità temporanea del locale in oggetto.
Utilizzare un contratto transitorio per una locazione commerciale di breve durata è l’unica possibilità attualmente regolamentata per scendere sotto il tetto dei 6 anni minimi previsti, in maniera totalmente coerente con le normative vigenti.
Rinnovo e disdetta
Il contratto di locazione commerciale standard quindi (6+6) è un contratto che, di base, si rinnova automaticamente alla fine del primo periodo, per un ulteriore lasso di tempo uguale al precedente. Tale rinnovo automatico può essere interrotto, con una comunicazione di disdetta tramite raccomandata o email di posta certificata (PEC).
La disdetta deve essere comunicata entro i termini di preavviso previsti dal contratto stesso.
È il locatore che, con un anticipo sulla scadenza, può richiedere l’annullamento del rinnovo al termine dei primi 6 anni (o 9 in base al tipo di attività).
La disdetta del contratto prima dell'effettivo rinnovo è una facoltà ben specifica per il locatore, comune anche alle altre tipologie di contratto viste in passato. In presenza di motivi validi, a volte anche gravi, il proprietario dell’immobile può disporre il diniego di rinnovo del contratto.
Tra questi motivi rientrano:
- Necessità del locale per avvio di attività personale;
- Necessità personali di vario genere.
Nel caso in cui però, nessuno dei motivi indicati alla richiesta venga effettivamente protratto alla cessazione del contratto, il conduttore può richiedere il ripristino dell’accordo precedentemente pattuito.
Come si registra
Una volta pronto, il contratto di locazione commerciale si registra presso l’Agenzia delle Entrate. In base all’importo pattuito per il canone mensile, variano anche le somme da versare per l’imposta di registro e di bollo.
La registrazione deve essere fatta, obbligatoriamente, entro e non oltre i 30 giorni dall’inizio dalla stipula del contratto di locazione.
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