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Prima di compiere questo grande passo, è assolutamente opportuno informarsi sulle spese di acquisto prima casa.
Fondamentale per evitare spiacevoli sorprese, per capire di quale somma totale hai bisogno e per definire con più accuratezza il budget totale che ti resta a disposizione per l’immobile.
I costi, infatti, non si limitano al solo prezzo di vendita pattuito per la casa che intendi acquistare ma comprendono anche una serie di imposte, di tasse e di spese aggiuntive da sostenere. Spese obbligatorio per completare l’acquisto.
Prima di andarle a vedere nel dettaglio ti riassumiamo in breve tutte le spese di acquisto prima casa che gravano su ogni acquirente:
- imposte sull’acquisto;
- costo del notaio;
- spese per il mutuo;
- costo di mediazione dell’agenzia immobiliare.
Noi ti consigliamo inoltre di sostenere un'ulteriore costo (facoltativo) incaricando dei professionisti per verificare la conformità catastale e la conformità urbanistica dell'immobile che intendi acquistare.
Alla fine, inoltre, ti parleremo delle più importanti detrazioni per acquisto prima casa di cui puoi beneficiare per ridurre l’esborso economico totale.
Imposte acquisto prima casa
Le imposte di acquisto prima casa non sono standard ma si differenziano a seconda che l’immobile venga acquistato da un privato o da un’impresa soggetta al versamento dell’IVA (come può essere, ad esempio, il costruttore).
Indipendentemente da chi sia la parte venditrice, è possibile usufruire della cosiddetta agevolazione prima casa che va a ridurre il relativo importo da corrispondere sottoforma di imposta.
La legge prevede che:
- nel caso di acquisto della prima casa da privato, le imposte da pagare corrispondono all’imposta di registro pari 2% del valore catastale (e non del prezzo di acquisto, come in molti erroneamente credono) alla quale si aggiungono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale da 50 euro l’una;
- nel caso di acquisto da un’impresa soggetta al versamento dell’IVA, le imposte di acquisto prima casa grazie alle agevolazioni diventano: l’IVA pari al 4% (e non al 10%) calcolata sul prezzo di acquisto a cui si sommano l’imposta di registro fissa, l’imposta ipotecaria fissa e l’imposta catastale fissa da 200 euro ciascuna.
Dovrai, invece, pagare l’imposta di acquisto prima casa nella sua interezza (senza agevolazione prima casa) se l’oggetto della trattativa è un immobile tra questi:
- Abitazione di tipo signorile (di lusso) cat. A/1
- Abitazione in villa cat. A/8
- Castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico cat. A/9
Costo del notaio per acquisto prima casa
Un’altra spesa che non puoi evitare e sulla quale ti devi informare molto bene, magari facendoti fare dei preventivi da diversi studi per evitare parcelle estremamente alte e, di conseguenza, spese eccessive non giustificate, è il costo del notaio per acquisto prima casa.
Si tratta di un professionista di cui non puoi fare assolutamente a meno perché per finalizzare un qualsiasi atto di compravendita immobiliare (non solo quindi relativo all’acquisto della prima casa), sono necessari per legge la presenza di un notaio e la stipula del rogito notarile.
Il rogito non è altro che l’atto pubblico di compravendita che stabilisce il passaggio di proprietà dell’immobile, dalla parte venditrice a quella acquirente, e grazie al quale chi acquista acquisisce il diritto di proprietà sul bene.
Nel costo del notaio per acquisto prima casa non è inclusa solo la parcella del professionista scelto ma anche una serie di costi aggiuntivi come, ad esempio, tasse e imposte, bolli e il rimborso per le spese anticipate (possono essere i costi per le visure, il versamento dell’IVA sull’onorario, e molto altro in base a ciò che richiede la situazione specifica).
Infatti, il notaio opera anche in qualità di sostituto d’imposta e versa allo Stato per conto della parte acquirente una serie di tasse e di imposte che si suddividono in fisse e proporzionali al prezzo d’acquisto dell’immobile.
Per questo motivo, non è possibile definire a priori con precisione il totale costo del notaio per acquisto prima casa ma, indicativamente, il costo di questo professionista può variare tra i 1500 euro e i 3500 euro.
Costi mutuo prima casa
I costi del mutuo prima casa (e di qualsiasi altra tipologia di prestito) vanno oltre gli interessi calcolati sul capitale e comprendono una serie di voci che si suddividono tra il prima e il durante la stipula dello stesso mutuo.
(Alcune delle voci di costo elencate sono valide solamente in caso di mutuo e non per la richiesta di finanziamento).
Per aprire un mutuo prima casa, infatti, è necessario sostenere
- le spese bancarie (dette costi di istruttoria);
- le marche da bollo e le certificazioni richieste dalla banca (come, ad esempio, lo stato famiglia o il certificato di residenza);
- il costo del perito che sarà incaricato per stimare il valore dell’immobile;
- il costo del notaio per la stipula del contratto di mutuo con la banca (e che si sommerà al costo dell'atto di vendita);
- le imposte a favore dell’erario che saranno conteggiate dall’istituto bancario e inserite nell’importo totale mutuo;
- le assicurazioni sull’immobile che rappresenta la garanzia del mutuo (sul quale sarà iscritta l’ipoteca) e sul richiedente nel caso di richiesta di un mutuo da parte di un monoreddito.
Per quanto riguarda gli effettivi costi del mutuo prima casa, invece, devi conoscere l’ammontare delle seguenti voci di spesa:
- le spese di gestione del mutuo;
- le spese di incasso della rata;
- i costi per l’estinzione anticipata del mutuo;
- i costi per l’estinzione dell’ipoteca.
L’importo di tutte queste voci ti viene comunicato anticipatamente prima della firma e il nostro consiglio, ancora una volta, è quello di verificare attentamente ogni singola voce.
Laddove fosse possibile, ti consigliamo di richiedere più preventivi per il mutuo a diversi istituti di credito in modo da poter scegliere il più conveniente.
Costi di mediazione e dell’agenzia immobiliare per acquisto casa
Per portare a termine un contratto di compravendita immobiliare è consigliato rivolgersi ad un professionista esperto, non solo se si è alle prime armi, e per questo, nel calcolo delle spese totali devi anche andare ad inserire i costi di mediazione e dell’agenzia immobiliare per acquisto casa.
Questa figura si occupa di assistere tutte e due le parti (venditore e acquirente) durante il processo di compravendita dell’immobile, dalla trattazione del prezzo alla stipula del preliminare, e di adempiere agli obblighi amministrativi e burocratici.
Generalmente, le provvigioni di un’agenzia immobiliare oscillano tra il 2% e il 4% del prezzo dell’immobile (IVA esclusa). E' invece convenzionalmente richiesta una provvigione fissa se il valore dell’immobile è inferiore ad un certo importo (solitamente 100.000€).
In ogni caso, i costi di mediazione e dell’agenzia immobiliare per acquisto casa variano a seconda della città in cui ti trovi e del tariffario applicato dal professionista o dall’agenzia.
Calcolo spese acquisto prima casa
Per agevolarti in un primo calcolo delle spese acquisto prima casa, abbiamo creato questo riepilogo suddiviso per le due differenti tipologie di venditore.
Ovviamente, non abbiamo tenuto in considerazione la casistica in cui l’acquirente deve sostenere altri eventuali costi di ristrutturazione e quelli per arredare l’immobile.
Calcolo spese acquisto prima casa da privato
Se intendi acquistare un immobile da privato, dovrai sostenere le seguenti spese:
- imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’immobile (anzichè il 9% per l’agevolazione prima casa);
- imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuno;
A queste spese, stabilite per legge, devi aggiungere il costo del notaio, il costo di un eventuale mutuo e la percentuale da corrispondere all’intermediario che ha seguito l’operazione immobiliare.
Calcolo spese acquisto prima casa da impresa
Se, invece, intendi acquistare un immobile da un’impresa, dovrai sostenere le seguenti spese:
- IVA al 4% (anziché il 10% per l'agevolazione prima casa);
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuno;
- bollo di 230 euro;
- trascrizione di 35 euro;
- voltura catastale di 55 euro.
Anche in questo caso per arrivare ad un calcolo delle spese di acquisto prima casa da impresa completo, devi aggiungere le spese notarili, bancarie e legate alla commissione dell’agenzia (qualora ci sia).
Detrazione spese acquisto prima casa
Se l’agevolazione per l’acquisto prima casa permette di ottenere una riduzione dei costi e delle imposte da pagare alla fonte, la detrazione spese per acquisto prima casa ha come vantaggio la riduzione dell’imposta dovuta allo Stato.
Infatti, viene concessa una detrazione IRPEF pari al 19% e fino ad un tetto massimo di 4000 euro totali per una serie di costi che bisogna sostenere per completare l’operazione. Nello specifico, stiamo parlando di:
- spese notarili da corrispondere per la sottoscrizione del contratto di mutuo per acquisto prima casa;
- le spese sostenute sempre dal notaio ma per conto del cliente (come, ad esempio, quelle relative all’iscrizione e alla cancellazione di un’ipoteca sull’immobile);
- gli interessi passivi sul mutuo oltre che le spese e gli oneri accessori (come, ad esempio, il costo di istruttoria).
Anche il costo dell’agenzia immobiliare rientra nella possibilità di detrazione per spese acquisto prima casa, a patto però che l’intermediario sia riconosciuto ai sensi della legge n. 39/1989 e nella misura del 19% fino ad un massimo di 1000 euro.
Infine, anche nel caso di acquisto della prima casa è possibile beneficiare di detrazioni fiscali quali il bonus mobili (per arredamento ed elettrodomestici almeno in classe A+), le spese sostenute per la riqualificazione energetica (quindi, per la sostituzione delle finestre o per l’installazione di condizionatori, ad esempio) e quelle sostenute per l’efficientamento energetico che rientrano nel Superbonus al 110%.
